Como estrangeiros compram imóveis no Paraguai: guia completo 2026

O Paraguai é um dos mercados imobiliários mais abertos da América do Sul para capital estrangeiro. Um não residente pode adquirir, de modo geral, os mesmos bens que um paraguaio, com restrições limitadas apenas à zona de segurança fronteiriça. Neste guia revisamos o marco legal, os passos operacionais, os custos reais e os impostos associados à compra de imóveis por estrangeiros em 2026.

Marco legal: liberdade ampla com exceções

A regra geral vem da Constituição Nacional: as pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras podem exercer o comércio, a indústria e adquirir bens imóveis em igualdade de condições com os paraguaios. A Lei 2532/2005 "Da Zona de Segurança Fronteiriça" — e sua regulamentação — estabelece o único recorte relevante: os estrangeiros de países limítrofes não podem, em princípio, ser titulares de imóveis rurais dentro dos 50 quilômetros de fronteira. As zonas urbanas fronteiriças (Ciudad del Este, Encarnación área urbana) têm tratamento diferenciado e em geral é permitido adquirir.

Existem também exceções autorizadas pelo Poder Executivo para projetos de investimento relevantes, e o regime não se aplica a imóveis adquiridos antes da sanção da Lei ou por herança. Fora dessa faixa, o estrangeiro compra sem restrições.

Para compras urbanas em Asunción, Luque, Fernando de la Mora, San Lorenzo, Lambaré e a Grande Asunción não há nenhuma restrição por nacionalidade.

Documentação necessária

Para assinar uma escritura, o estrangeiro precisa de:

• Passaporte vigente (se não tiver cédula paraguaia).
• Cédula paraguaia se já obteve residência. Acelera trâmites.
• Procuração se compra à distância, outorgada por tabelião do país de origem e apostilada.
• Constituição da sociedade compradora se a operação for em nome de uma pessoa jurídica estrangeira, com tradução juramentada e apostila.
• Comprovante de origem dos fundos, exigido pelo cartório para fins antilavagem (SEPRELAD).

Passos da compra

1. Seleção do imóvel. Explorar imóveis disponíveis ou projetos na planta conforme o perfil de investimento.
2. Oferta de compra. Documento escrito assinado entre as partes, especificando preço, condições e prazo.
3. Reserva ou sinal. Geralmente entre 1% e 10% do preço, com contrato particular e prazo de fechamento (30 a 60 dias).
4. Due diligence. Verificação de título na Direção Geral dos Registros Públicos (DGRP), situação de dívidas municipais, taxas, IVA e IPTU. O tabelião emite a certidão de condições de domínio.
5. Escritura pública. Assinatura perante tabelião matriculado. Pagamento do saldo de preço, emissão das minutas tributárias.
6. Registro nos Registros Públicos. O tabelião apresenta a escritura na DGRP. O registro leva entre 30 e 90 dias e é o ato que transmite a titularidade frente a terceiros.
7. Mudança de titular na Prefeitura e atualização do cadastro imobiliário.

Custos típicos da operação

• Honorários de cartório: 1,5% a 2% do valor. Inclui assessoria, redação de escritura, gestão registral.
• Imposto sobre selo e taxas registrais: aproximadamente 0,5% a 1%.
• Comissão imobiliária: 3% a 5% do valor, tipicamente a cargo do vendedor salvo pacto em contrário.
• IVA sobre venda de imóvel novo (primeira venda): apura-se sobre uma base presumida equivalente a 30% do preço, com alíquota reduzida de 5% (ou seja, 1,5% efetivo sobre o preço). Consultar DNIT para o caso pontual.

Veja também nosso guia do sistema tributário para os detalhes do IVA imobiliário.

Impostos recorrentes após a compra

• IPTU municipal: aproximadamente 1% ao ano sobre o valor fiscal do imóvel (que é significativamente menor que o preço de mercado). Em Asunción a cobrança está concentrada entre março e junho.
• Taxas de serviços municipais: varrição, iluminação pública, limpeza. São cobradas junto com o IPTU.
• Imposto sobre lote vago: acréscimo se o lote não tiver construção, conforme normativa municipal.
• IRP-GC no momento da revenda, se o titular for residente fiscal paraguaio: 8% sobre lucro real ou presumido.

Comprar por meio de sociedade

É frequente estruturar a compra em nome de uma SRL paraguaia, especialmente quando o objetivo é uma carteira de investimento ou quando se combina com uma estrutura de residência fiscal. Vantagens:

• Sucessão: transferência por venda de cotas em vez de escritura.
• Profissionalização: contas bancárias e contabilidade separadas.
• Carga fiscal previsível sob IRE de 10% sobre lucros.

Desvantagens: custos de constituição (USD 1.500 a 2.500), contador mensal, maior complexidade se houver um único imóvel.

Financiamento para estrangeiros

Os bancos paraguaios concedem financiamento imobiliário a estrangeiros, mas exigem:

• Residência permanente com pelo menos 6 meses.
• Renda comprovável no Paraguai ou no exterior com histórico bancário.
• Relação dívida/renda típica: até 30%.
• Prazos: 10 a 20 anos. Taxas em USD entre 6% e 9% conforme prazo e perfil.

Para o perfil de investimento na planta, os próprios incorporadores oferecem planos de pagamento sem banco: contrato com parcelas mensais até a entrega. Confira os projetos disponíveis.

Riscos a mitigar

• Títulos com registro pendente ou com penhoras — por isso a due diligence do tabelião é crítica.
• Vendas duplicadas: mitigar exigindo certidão de domínio com no máximo 15 dias.
• Imóveis rurais perto de fronteira com compradores de países limítrofes — revisar Lei 2532/2005.
• Imóveis com encargos cadastrais não regularizados — exigir do vendedor regularizar antes de assinar.

Zonas recomendadas em Asunción

Para um primeiro imóvel de investimento, as zonas com maior liquidez e rentabilidade são:

• Villa Morra: classe alta, escritórios corporativos, rendimentos estáveis.
• Las Mercedes: residencial premium, valorização sustentada.
• Carmelitas e Mariscal López: boom de empreendimentos na planta, boa entrada para investimento.

Rendimentos típicos de aluguel

Em 2026 os cap rates habituais em Asunción rondam:

• Apartamentos novos em Villa Morra / Carmelitas: 4,5% a 6% líquido ao ano (após condomínio e IPTU).
• Apartamentos usados em zonas consolidadas: 5% a 7,5% líquido ao ano.
• Casas residenciais premium: 3% a 5% (a maior parte do retorno vem por valorização).
• Escritórios corporativos: 6% a 9% conforme edifício e localização.

A valorização de capital nas zonas premium de Asunción se moveu entre 5% e 10% ao ano em dólares durante os últimos ciclos, com janelas de correção em anos pontuais.

Passo a passo para o estrangeiro que compra na planta

A compra em pré-venda é particularmente atraente porque permite congelar preços atuais e pagar em parcelas durante a obra.

1. Seleção do projeto. Revisar a incorporadora, obras anteriores, andamento da construção. Explore projetos em pré-venda.
2. Reserva. Sinal baixo (USD 1.000 a 5.000) para reter unidade.
3. Contrato de compra e venda. Documento particular com cronograma de pagamentos tipicamente em 24-48 parcelas até a entrega.
4. Pagamentos em dólares. Transferência bancária à incorporadora.
5. Entrega e escritura final. Na entrega do imóvel se assina a escritura pública e se registra nos Registros Públicos.
6. Primeira nota fiscal por IVA primeira venda. A incorporadora emite nota fiscal com IVA 5% sobre base presumida.

Alternativas para investidores não residentes

Se o comprador não quiser transferir residência ao Paraguai, as vias habituais são:

• Compra direta em nome pessoal: válida. Ao vender, IRP-GC é substituído por INR com retenção na fonte se não houver residência paraguaia.
• SRL paraguaia com sócios não residentes: a SRL é titular. Os dividendos remetidos ao exterior ficam alcançados por INR de 15% (base presumida).
• Fundo de investimento imobiliário (FID): instrumento mais recente para projetos de certa escala, administrado por SAFIs paraguaias.

Antilavagem e origem dos fundos

Para operações superiores aos limites fixados pela SEPRELAD, o cartório exige:

• Declaração juramentada de origem dos fundos.
• Comprovantes comprobatórios: venda anterior de imóvel, dividendos, remuneração, herança documentada.
• Transferência bancária (desestimula-se pagamento em dinheiro vivo por valores altos).

Ter essa documentação organizada antes de assinar acelera significativamente o fechamento.

Erros frequentes

• Assinar contrato particular sem due diligence sobre o título.
• Não verificar se a incorporadora tem o terreno escriturado em seu nome.
• Omitir o cálculo do condomínio antes de investir em torre premium — pode representar 10-15% do aluguel bruto.
• Comprar rural perto de fronteira sem revisar Lei 2532/2005.
• Não exigir certidão de débito municipal antes de escriturar.

Alugar o imóvel depois de comprá-lo

Para investidores que compram para alugar, os passos operacionais são:

1. Inscrição RUC (pessoa física residente ou sociedade) como locador.
2. Contrato de locação assinado e selado — pode ser registrado no Tabelionato Maior do Governo como data certa, embora não seja obrigatório em todos os casos.
3. Faturamento eletrônico mensal no Sifen ao inquilino.
4. Apuração de IVA mensal conforme destino do aluguel (residencial: 5% sobre base; comercial: 10%).
5. Declaração de IRP ou IRE anual com integração de resultados.

Gestão remota a partir do exterior

Para compradores que mantêm residência em outro país, o habitual é delegar:

• Property manager que cobra aluguel, atende reclamações, coordena manutenção. Honorários: 6% a 10% do aluguel bruto.
• Contador local que apura IVA e retenções INR quando cabível.
• Tabelião de confiança para futuras escrituras ou transferências.
• Conta bancária local onde se depositem os aluguéis.

O diretório da ViaParaguay lista imobiliárias, tabeliães e contadores verificados.

Herança e sucessão

Os imóveis se transmitem por inventário judicial. O Paraguai não cobra imposto sucessório em nível nacional. Pagam-se honorários judiciais e de cartório proporcionais ao valor do espólio. Ter a titularidade sob sociedade simplifica a transmissão via cessão de cotas/ações em vez de processo sucessório.

Venda futura: o que planejar

• Manter atualizada a certidão de domínio e a certidão de débito municipal para acelerar uma eventual venda.
• Conservar notas fiscais de melhorias capitalizáveis para incorporá-las ao custo se optar pelo regime real no IRP-GC.
• Documentar corretamente a origem dos fundos da venda (importante se remeter ao exterior).
• Se remeter o lucro ao exterior, calcular INR sobre o ganho do não residente.