Cómo compran inmuebles los extranjeros en Paraguay: guía completa 2026

Paraguay es uno de los mercados inmobiliarios más abiertos de América del Sur para capital extranjero. Un no residente puede adquirir, de manera general, los mismos bienes que un paraguayo, con restricciones acotadas únicamente a la zona de seguridad fronteriza. En esta guía repasamos el marco legal, los pasos operativos, los costos reales y los impuestos asociados a la compra de inmuebles por extranjeros en 2026.

Marco legal: libertad amplia con excepciones

La regla general viene de la Constitución Nacional: las personas físicas o jurídicas extranjeras pueden ejercer el comercio, la industria y adquirir bienes inmuebles en igualdad de condiciones con los paraguayos. La Ley 2532/2005 "De la Zona de Seguridad Fronteriza" —y su reglamentación— establece el único recorte relevante: los extranjeros de países limítrofes no pueden, en principio, ser titulares de inmuebles rurales dentro de los 50 kilómetros de frontera. Las zonas urbanas fronterizas (Ciudad del Este, Encarnación casco urbano) tienen tratamiento diferenciado y en general sí se permite adquirir.

Existen también excepciones autorizadas por el Poder Ejecutivo para proyectos de inversión relevantes, y el régimen no se aplica a inmuebles adquiridos antes de la sanción de la Ley o por herencia. Fuera de esa franja, el extranjero compra sin restricciones.

Para compras urbanas en Asunción, Luque, Fernando de la Mora, San Lorenzo, Lambaré y el gran Asunción no hay restricción alguna por nacionalidad.

Documentación necesaria

Para firmar una escritura el extranjero necesita:

• Pasaporte vigente (si no tiene cédula paraguaya).
• Cédula paraguaya si ya obtuvo residencia. Acelera trámites.
• Poder de representación si compra a distancia, otorgado por escribano del país de origen y apostillado.
• Constitución de la sociedad compradora si la operación va a nombre de una persona jurídica extranjera, con traducción pública y apostilla.
• Comprobante de origen de fondos, requerido por la escribanía a fines de antilavado (SEPRELAD).

Pasos de la compra

1. Selección del inmueble. Explorar propiedades disponibles o proyectos en pozo según el perfil de inversión.
2. Oferta de compra. Documento escrito firmado entre partes, especificando precio, condiciones y plazo.
3. Reserva o seña. Usualmente entre 1% y 10% del precio, con contrato privado y plazo de cierre (30 a 60 días).
4. Due diligence. Verificación de título en la Dirección General de los Registros Públicos (DGRP), estado de deudas municipales, patentes, IVA e impuesto inmobiliario. El escribano emite el certificado de condiciones de dominio.
5. Escritura pública. Firma ante escribano público matriculado. Pago del saldo de precio, emisión de las minutas tributarias.
6. Inscripción en Registros Públicos. El escribano presenta la escritura en la DGRP. La inscripción tarda entre 30 y 90 días y es el acto que transmite la titularidad frente a terceros.
7. Cambio de titular en la Municipalidad y actualización del padrón inmobiliario.

Costos típicos de la operación

• Honorarios de escribanía: 1,5% a 2% del valor. Incluye asesoramiento, redacción de escritura, gestión registral.
• Impuesto al papel sellado y tasas registrales: aproximadamente 0,5% a 1%.
• Comisión inmobiliaria: 3% a 5% del valor, típicamente a cargo del vendedor salvo pacto en contrario.
• IVA sobre venta de inmueble nuevo (primera venta): se liquida sobre una base presunta equivalente al 30% del precio, con tasa reducida del 5% (es decir, 1,5% efectivo sobre el precio). Consultar DNIT para el caso puntual.

Ver también nuestra guía del sistema tributario para los detalles del IVA inmobiliario.

Impuestos recurrentes tras la compra

• Impuesto inmobiliario municipal: aproximadamente 1% anual sobre el valor fiscal del inmueble (que es significativamente menor al precio de mercado). En Asunción la cobranza está concentrada entre marzo y junio.
• Tasas de servicios municipales: barrido, alumbrado, limpieza. Se liquidan con el inmobiliario.
• Impuesto al baldío: recargo si el lote no tiene construcción, según normativa municipal.
• IRP-GC al momento de revender, si el titular es residente fiscal paraguayo: 8% sobre utilidad real o presunta.

Comprar a través de sociedad

Es frecuente estructurar la compra a nombre de una SRL paraguaya, especialmente cuando el objetivo es una cartera de inversión o cuando se combina con una estructura de residencia fiscal. Ventajas:

• Sucesión: transferencia por venta de cuotas en vez de escritura.
• Profesionalización: cuentas bancarias y contabilidad separadas.
• Carga fiscal predecible bajo IRE al 10% sobre utilidades.

Desventajas: costos de constitución (USD 1.500 a 2.500), contador mensual, mayor complejidad si hay un único inmueble.

Financiamiento para extranjeros

Los bancos paraguayos otorgan hipotecas a extranjeros, pero exigen:

• Residencia permanente con al menos 6 meses.
• Ingresos demostrables en Paraguay o en el exterior con antecedentes bancarios.
• Relación deuda/ingreso típica: hasta 30%.
• Plazos: 10 a 20 años. Tasas en USD entre 6% y 9% según plazo y perfil.

Para el perfil de inversión en pozo, los propios desarrolladores ofrecen planes de pago sin banco: boleto con cuotas mensuales hasta la entrega. Consultá los proyectos disponibles.

Riesgos a mitigar

• Títulos con inscripción pendiente o con embargos — por eso la due diligence del escribano es crítica.
• Dobles ventas: mitigar exigiendo certificado de dominio con no más de 15 días.
• Inmuebles rurales cerca de frontera con compradores de países limítrofes — revisar Ley 2532/2005.
• Inmuebles con cargas catastrales no regularizadas — exigir al vendedor regularizar antes de firmar.

Zonas recomendadas en Asunción

Para un primer inmueble de inversión, las zonas con mayor liquidez y rendimiento son:

• Villa Morra: clase alta, oficinas corporativas, rendimientos estables.
• Las Mercedes: residencial premium, apreciación sostenida.
• Carmelitas y Mariscal López: boom de desarrollos en pozo, buena entrada para inversión.

Rendimientos típicos de alquiler

En 2026 los cap rates habituales en Asunción rondan:

• Departamentos nuevos en Villa Morra / Carmelitas: 4,5% a 6% neto anual (tras expensas e impuesto inmobiliario).
• Departamentos usados en zonas consolidadas: 5% a 7,5% neto anual.
• Casas residenciales premium: 3% a 5% (la mayor parte del retorno viene por apreciación).
• Oficinas corporativas: 6% a 9% según edificio y ubicación.

La apreciación de capital en las zonas premium de Asunción se movió entre 5% y 10% anual en dólares durante los últimos ciclos, con ventanas de corrección en años puntuales.

Paso a paso para el extranjero que compra en pozo

La compra en preventa es particularmente atractiva porque permite congelar precios actuales y pagar en cuotas durante la obra.

1. Selección del proyecto. Revisar la desarrolladora, obras previas, avance de construcción. Explorá proyectos en pre-venta.
2. Reserva. Seña baja (USD 1.000 a 5.000) para retener unidad.
3. Boleto de compraventa. Documento privado con cronograma de pagos típicamente en 24-48 cuotas hasta la entrega.
4. Pagos en dólares. Transferencia bancaria a la desarrolladora.
5. Entrega y escritura final. A la entrega del inmueble se firma la escritura pública y se inscribe en Registros Públicos.
6. Primera factura por IVA primera venta. La desarrolladora emite factura con IVA 5% sobre base presunta.

Alternativas para inversores no residentes

Si el comprador no quiere trasladar residencia a Paraguay, las vías habituales son:

• Compra directa a nombre personal: válida. Al vender, IRP-GC se sustituye por INR con retención en la fuente si no hay residencia paraguaya.
• SRL paraguaya con socios no residentes: la SRL es titular. Los dividendos que gire al exterior quedan alcanzados por INR 15% (base presunta).
• Fondo de inversión inmobiliario (FID): instrumento más reciente para proyectos de cierta escala, administrado por SAFIS paraguayas.

Antilavado y origen de fondos

Para operaciones superiores a umbrales fijados por SEPRELAD, la escribanía exige:

• Declaración jurada de origen de fondos.
• Comprobantes respaldatorios: venta previa de inmueble, dividendos, remuneración, herencia documentada.
• Transferencia bancaria (se desalienta pago en efectivo por montos altos).

Tener esta documentación ordenada antes de firmar acelera significativamente el cierre.

Errores frecuentes

• Firmar boleto privado sin due diligence sobre el título.
• No verificar que la desarrolladora tenga el terreno escriturado a su nombre.
• Omitir calcular expensas antes de invertir en torre premium — pueden representar 10-15% del alquiler bruto.
• Comprar rural cerca de frontera sin revisar Ley 2532/2005.
• No exigir certificado de libre deuda municipal antes de escriturar.

Alquilar el inmueble después de comprarlo

Para inversores que compran para rentar, los pasos operativos son:

1. Inscripción RUC (persona física residente o sociedad) como arrendador.
2. Contrato de locación firmado y sellado — puede registrarse en la Escribanía Mayor de Gobierno como fecha cierta, aunque no es obligatorio en todos los casos.
3. Facturación electrónica mensual en Sifen al inquilino.
4. Liquidación de IVA mensual según destino del alquiler (habitacional: 5% sobre base; comercial: 10%).
5. Declaración de IRP o IRE anual con integración de resultados.

Gestión remota desde el exterior

Para compradores que mantienen residencia en otro país, lo habitual es delegar:

• Property manager que cobra alquiler, atiende reclamos, coordina mantenimiento. Honorarios: 6% a 10% del alquiler bruto.
• Contador local que liquida IVA y retenciones INR cuando corresponde.
• Escribano de confianza para futuras escrituras o transferencias.
• Cuenta bancaria local donde se depositen los alquileres.

El directorio de ViaParaguay lista agencias, escribanos y contadores verificados.

Herencia y sucesión

Los inmuebles se transmiten por declaratoria de herederos tramitada judicialmente. Paraguay no cobra impuesto sucesorio a nivel nacional. Se pagan honorarios judiciales y de escribanía proporcionales al valor del acervo. Tener la titularidad bajo sociedad simplifica la transmisión vía cesión de cuotas/acciones en lugar de proceso sucesorio.

Venta futura: qué planear

• Mantener actualizado el certificado de dominio y certificado de libre deuda municipal para acelerar una eventual venta.
• Conservar facturas de mejoras capitalizables para incorporarlas al costo si se opta por régimen real en IRP-GC.
• Documentar correctamente el origen de fondos de la venta (importante si se remite al exterior).
• Si se remite la utilidad al exterior, calcular INR sobre la ganancia del no residente.