O mercado imobiliário de Assunção está passando por um ciclo de maturação: após anos de construção acelerada em zonas premium, o mercado começa a se diferenciar claramente entre zonas de alto yield, zonas de valorização sustentada e zonas que já mostram sinais de saturação. Para o investidor estrangeiro — argentino, brasileiro, europeu ou norte-americano — entender essas diferenças é a chave para tomar decisões corretas em 2026.
Panorama geral: por que Assunção segue sendo competitiva
O Paraguai cresceu 4,2% em 2025 (FMI), com inflação controlada em torno de 4% ao ano. O guarani manteve-se estável frente ao dólar (faixa de 7.200–7.600 PYG/USD). A propriedade de imóveis no Paraguai é plena para estrangeiros em zonas urbanas. Os custos de transação são baixos: 3–5% entre ITB (2% do valor cadastral), honorários de tabelião (~1,5–2%) e registro (~0,5%).
Zona 1 — Surubi'í / Corredor Aviadores del Chaco
| Indicador | Valor estimado 2026 |
|---|---|
| Preço médio por m² (residencial) | USD 1.800–2.400 |
| Aluguel mensal 1 quarto mobilado | USD 650–900 |
| Yield bruto anual de aluguel | 6–8% |
| Valorização estimada anual (2023-2026) | +15–20% |
| Capex mínimo de entrada | USD 90.000–120.000 |
O corredor de Aviadores del Chaco é a zona de maior dinamismo investidor de 2024-2026, com torres corporativas (Torre Ayfra, Torre Avenida), shopping centers (Paseo La Galería) e hotéis internacionais (Wyndham, Sheraton). Perfil de demanda: executivos de multinacionais, expats em missão internacional, nômades digitais de alto nível. Vacância muito baixa (<5%).
Zona 2 — Villa Morra
| Indicador | Valor estimado 2026 |
|---|---|
| Preço médio por m² (residencial) | USD 2.000–2.800 |
| Aluguel mensal 1 quarto mobilado | USD 600–800 |
| Yield bruto anual de aluguel | 5–6% |
| Valorização estimada anual (2023-2026) | +10–12% |
| Capex mínimo de entrada | USD 110.000–150.000 |
Villa Morra é o bairro residencial premium consolidado de Assunção, com a maior concentração de embaixadas, restaurantes de alto padrão, clínicas privadas e escritórios profissionais. Alta estabilidade e baixa vacância.
Zona 3 — Carmelitas
| Indicador | Valor estimado 2026 |
|---|---|
| Preço médio por m² (residencial) | USD 1.900–2.600 |
| Aluguel mensal 1 quarto mobilado | USD 550–750 |
| Yield bruto anual de aluguel | 5–6% |
| Valorização estimada anual (2023-2026) | +8–10% |
| Capex mínimo de entrada | USD 100.000–140.000 |
Carmelitas é o distrito financeiro e empresarial de Assunção. É a zona mais consolidada em termos de preço, mas também onde o mercado está mais próximo da saturação. A oferta de apartamentos premium em Carmelitas cresceu mais rápido que a demanda entre 2022-2025, com alguns projetos mostrando vacância superior a 10%.
Zona 4 — Mburicaó / Manorá
| Indicador | Valor estimado 2026 |
|---|---|
| Preço médio por m² (residencial) | USD 1.200–1.800 |
| Aluguel mensal 1 quarto mobilado | USD 500–700 |
| Yield bruto anual de aluguel | 7–9% |
| Valorização estimada anual (2023-2026) | +12–18% |
| Capex mínimo de entrada | USD 65.000–100.000 |
Mburicaó e o corredor de Manorá representam a aposta de maior risco-retorno do mapa assunceno — zonas em processo de reconversão urbana. Perfil de demanda: jovens profissionais locais, nômades digitais de orçamento intermediário, setor criativo e tech.
Zona 5 — Las Mercedes
| Indicador | Valor estimado 2026 |
|---|---|
| Preço médio por m² (residencial/misto) | USD 1.600–2.200 |
| Aluguel mensal 1 quarto mobilado | USD 500–650 |
| Yield bruto anual de aluguel | 4–5% |
| Valorização estimada anual (2023-2026) | +6–8% |
| Capex mínimo de entrada | USD 80.000–120.000 |
Las Mercedes é um corredor misto residencial-corporativo adjacente a Carmelitas, com forte presença de escritórios de empresas nacionais e internacionais, hotéis de negócios e apartamentos de longa estadia. Vacância muito baixa, fluxo de caixa estável.
Fiscalidade do aluguel no Paraguai
A renda de aluguel no Paraguai tributa sob o IRP (Imposto de Renda Pessoal) se o contribuinte for pessoa física e seus rendimentos totais superarem G. 80 milhões/ano (~USD 11.000). A alíquota efetiva sobre renda de aluguel é de 8% a 10% com escala progressiva. Os gastos dedutíveis incluem depreciação do imóvel (2% ao ano), manutenção, administração e taxas municipais. O ITB (imposto sobre transmissão de bens) é de 2% sobre o valor cadastral na venda. Não há imposto sobre ganho de capital para pessoas físicas na venda de imóveis.
Assunção vs. Buenos Aires vs. Santiago
| Mercado | Yield médio | Valorização | Risco cambial | Imposto ganho de capital |
|---|---|---|---|---|
| Assunção | 5–8% | +8–20%/ano | Baixo (PYG estável vs. USD) | 0% pessoas físicas |
| Buenos Aires | 2–4% (USD paralelo) | Volátil | Muito alto (brecha cambial, controle) | 15% não residentes |
| Santiago | 4–5% | +3–6%/ano | Médio (CLP/USD) | 19% IVA venda + IGC |
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